נכסים למכירה באיים הבלאריים - ספרד

האיים הבלאריים הם ארכיפלג ספרדי במערב הים התיכון, ובו ארבעה איים מיושבים: מיורקה, מנורקה, איביזה ופורמנטרה. עיר הבירה היא פלמה, שבמיורקה. זהו אחד האזורים היקרים בספרד לרכישת בית, והאזור שבו משקלם של הקונים הזרים הוא הגדול ביותר: ב-2026 כשלוש מכל עשר רכישות בוצעו בידי זרים.

מי שמחפש נכסים למכירה באיים הבלאריים מוצא ארבעה שווקים שונים תחת שם אחד. העמוד הזה מסביר מה מבדיל כל אי, מה מוצע למכירה במבחר שלנו ובאיזה מחיר, ומה כדאי לוודא לפני שקונים נדל״ן באיים הבלאריים: מסי הרכישה, שכאן הם גבוהים, וכללי ההשכרה לתיירים, שהם מהמגבילים ביותר במדינה.

איפה הם נמצאים ואיך מגיעים

הארכיפלג שוכן מול החוף המזרחי של ספרד, פחות משעת טיסה מברצלונה ומוולנסיה ושעתיים עד שלוש שעות מרוב אירופה. במיורקה, במנורקה ובאיביזה יש שדה תעופה. בפורמנטרה אין, ומגיעים אליה בשיט מאיביזה. שדה התעופה של פלמה הוא אחד העמוסים במדינה ויש בו טיסות ישירות כל השנה; באיים האחרים היצע הטיסות יורד במידה ניכרת בחורף.

בין האיים נעים בטיסה או בשיט. השפות הרשמיות הן קטלאנית וספרדית.

ארבעת האיים

מיורקה

זהו האי הגדול ביותר, וזה שיש בו חיים כל השנה: עיר בירה עם שירותים, בתי חולים, בתי ספר בינלאומיים וטיסות סדירות. שוק היוקרה מתרכז בדרום-מערב, ברשויות Calvià ו-Andratx, עם וילות על מדרון הצופות לים, קרוב למרינות ולמגרשי גולף. רכס Serra de Tramuntana, בצפון-מערב, הוא אתר מורשת עולמית של אונסק״ו, ויש בו שוק של בתי אבן ובתי כפר, נדיר יותר ואיטי יותר.

מנורקה

זהו האי השקט ביותר והבנוי הכי פחות, שהוכרז שמורה ביוספרית של אונסק״ו ב-1993. יש בו שתי ערים, Mahón ו-Ciutadella, ושוק של בתי כפר ובתים ביישובים הקטנים. ההגנה על הנוף מגבילה מאוד בנייה חדשה, והאי די רדום מחוץ לעונת הקיץ.

איביזה

זהו האי שהביקוש אליו הוא הבינלאומי ביותר ושמחירי המטר המרובע בו הם הגבוהים ביותר מבין שלושת האיים הגדולים. העיר העתיקה וחלק מהחוף הם אתר מורשת עולמית של אונסק״ו מאז 1999. השוק הוא של וילות ושל דירות סמוך לים, עם קיץ עמוס מאוד וחורף רגוע.

פורמנטרה

זהו הקטן מבין הארבעה, בלי שדה תעופה, עם היצע מועט מאוד ועם מחירי המטר המרובע הגבוהים ביותר בארכיפלג. קונים בו מעט, ולוקח זמן למצוא.

אחד השווקים היקרים בספרד

בהתאם למקור, האיים הבלאריים מופיעים במקום הראשון או השני, לצד מדריד, בין האזורים היקרים בספרד. ברבעון הראשון של 2026 הצביעה לשכת מתווכי הנדל״ן של האיים על מחיר ממוצע של כ-4,170 אירו למ״ר, עלייה של כ-10% בשנה. במודעות של נכסים מיד שנייה רושמים הפורטלים ערכים גבוהים יותר, מעל 5,000 אירו למ״ר.

המספרים האלה הם ממוצעים של ארבעה איים שונים מאוד, והם כוללים דירות רגילות. במקטע של וילות עם נוף לים הערכים גבוהים בהרבה מהממוצע, וכל נכס מוערך לפי המגרש, הנוף, הרישיון ומצב הבנייה.

מה מוצע למכירה ובאיזה מחיר

מבחר הנכסים שלנו למכירה באיים הבלאריים מרוכז כיום בדרום-מערב מיורקה, ב-Calvià וב-Andratx: Santa Ponsa, Costa d'en Blanes, Bendinat, Portals Nous, Port Adriano, Cala Llamp ו-Port d'Andratx. אלה וילות למכירה במיורקה עם ארבעה עד שישה חדרי שינה ונוף לים, במחירים של כ-3.2 מיליון עד 17 מיליון, בדולרים או באירו בהתאם למודעה. אין לנו כרגע נכסים במנורקה, באיביזה או בפורמנטרה.

חלק מהווילות האלה הן בנייה חדשה או בנייה שעדיין בעיצומה, ולא כל המודעות מציינות את השטח הבנוי. ודאו תמיד את הזמינות ואת המחיר העדכני לפני שמתקדמים: במקטע הזה מודעה יכולה לרדת מהשוק בלי הודעה מוקדמת.

ניתוח השקעה

עליית ערך

מה שמחזיק את המחירים הוא המחסור: באיים יש מעט קרקע המיועדת לבנייה, הנוף מוגן והרישיונות ניתנים לאט. הביקוש מגיע מכל אירופה. הצד השני הוא שהמחירים כבר בשיא, מעל אלה של 2007, ומי שקונה היום קונה ביוקר.

השכרה

אל תבנו על הכנסה מהשכרה לתיירים כברירת מחדל. השכרה לתיירים מחייבת רישיון ייעודי, הנפקת רישיונות חדשים מושעית או מוגבלת מאוד מאז 2022, ומאז 2025 לא נוצרים מקומות לינה תיירותיים חדשים בבנייני דירות. בית שכבר יש לו רישיון שווה יותר בזכות זה, ואת הרישיון מוודאים בכתב לפני הרכישה. השכרה לטווח ארוך היא חוקית, אבל דמי השכירות נמוכים ביחס למחיר של וילה.

יציאה

לנכסים של כמה מיליונים יש מעט קונים, ומכירתם עשויה לקחת זמן. נמכרים טוב יותר אלה שיש להם נוף פתוח לים, רישיונות מוסדרים וגישה נוחה לפלמה ולשדה התעופה.

נקודות לתשומת לב

מסי רכישה גבוהים

ברכישת נכס מיד שנייה משלמים את מס ההעברות, ITP (מס רכישה), שבאיים הבלאריים הוא מדורג: 8% עד 400 אלף אירו, 9% עד 600 אלף, 10% עד מיליון, 12% מעל זה ו-13% במדרגה הגבוהה ביותר. בווילה של כמה מיליונים המס עובר את 11% מהמחיר. בנכס חדש שנמכר על ידי היזם משלמים IVA (מע״מ) של 10%, ובנוסף את מס הבולים על מסמכים משפטיים. הוסיפו נוטריון, רישום ועורך דין.

השכרה לתיירים מוגבלת

הכללים משתנים מאי לאי ומרשות לרשות, והם משתנים מדי שנה. פלמה אינה מנפיקה רישיונות חדשים. לפני שקונים מתוך מחשבה על השכרה לתיירים, ודאו במועצת האי ובעירייה מה מותר לעשות בבית הזה, ולא מה שהמודעה רומזת.

מי שקונה מחוץ לאיחוד האירופי

רכישת נכס כבר אינה מקנה זכות לאשרת שהייה בספרד: ההסדר הזה הסתיים באפריל 2025. מי שאינו תושב משלם מס הכנסה של תושבי חוץ, 19% לתושבי האיחוד האירופי ו-24% לכל השאר, ועשוי להיות חייב גם במס רכוש. ב-2025 הודיעה ממשלת ספרד על כוונתה להטיל מס של 100% על רכישת בתים בידי מי שאינם תושבים ומגיעים מחוץ לאיחוד האירופי; ככל שהצלחנו לבדוק, ב-2026 הצעד הזה לא היה בתוקף. ודאו את המצב עם עורך דין לפני החתימה.

עונתיות

מיורקה פועלת כל השנה. מנורקה, איביזה ופורמנטרה מתרוקנות מאוד מנובמבר עד מרץ, עם פחות טיסות, חנויות סגורות ושירותים מצומצמים. בקרו באי בחורף לפני שמחליטים.

מים ולחץ תיירותי

האיים תלויים במאגרי מים מוגבלים, ובשנים יבשות מוטלות הגבלות על הצריכה, שמכבידות על בתים עם גינה ובריכה. תיירות ההמונים היא נושא לוויכוח ולמחאות מקומיות, והממשל האזורי מגיב בעוד הגבלות, ולא בפחות.

קו החוף וקרקע חקלאית

בבתים בקו הראשון לים, חוק החופים הספרדי קובע רצועה של שטח ציבורי ושל הגנה, שמגבילה עבודות בנייה והרחבות. בקרקע חקלאית, בנייה והרחבה מוגבלות מאוד. בקשו את המצב התכנוני של הנכס וודאו שלכל מה שבנוי יש רישיון.

רשימת בדיקות משפטית ומיסויית, בספרד

לפני הרכישה: אישור ממרשם המקרקעין, nota simple (נסח רישום), ורישום בקדסטר; רישיון בנייה ואישור אכלוס לכל מה שקיים במגרש; המצב מול חוק החופים הספרדי, אם הבית סמוך לים; רישיון השכרה לתיירים, אם יש, על שם מי הוא רשום והאם אפשר להעביר אותו; חובות של מסים עירוניים ושל ועד הבית.

בעת הרכישה: קונה זר צריך NIE (מספר זיהוי לזרים) ובפועל גם חשבון בנק בספרד. הרכישה נעשית בשטר בפני נוטריון ונרשמת במרשם המקרקעין. מקובל לחתום קודם לכן על חוזה דמי קדימה של 10%. שכרו עורך דין עצמאי לפני שמשלמים דמי קדימה כלשהם.

בתקופת ההחזקה: המס העירוני על הנכס, IBI (ארנונה עירונית), אגרות אשפה, ועד בית, ביטוח, ולמי שאינו תושב גם מס הכנסה של תושבי חוץ, אפילו אם הבית אינו מושכר.

בעת המכירה: מס רווחי הון ומס השבח העירוני. כשהמוכר אינו תושב, הקונה מנכה 3% מהמחיר ומעביר אותם לרשות המסים כמקדמה.

למי זה מתאים — ולמי לא

זה מתאים למי שרוצה בית לשימוש עצמי בים התיכון, עם טיסות טובות וביטחון משפטי אירופי, ויש לו אופק ארוך. מיורקה מתאימה למי שרוצה חיים כל השנה, מנורקה למי שרוצה שקט, ואיביזה למי שמוכן לשלם יותר על השם ועל הקיץ.

זה מתאים פחות למי שצריך שהבית יכסה את עצמו מהשכרה לתיירים, למי שרוצה למכור שוב בתוך שנים ספורות, ולמי שאינו מביא בחשבון 11% עד 13% מסים ברכישה. מי שרוצה את הים התיכון הספרדי בפחות כסף מסתכל על Costa del Sol או על החוף של ולנסיה ואליקנטה.

סיכום

האיים הבלאריים הם ארבעה איים וארבעה שווקים, כולם יקרים וכולם עם היצע מוגבל. מה שמכריע רכישה טובה הוא האי הנכון לשימוש שרוצים לעשות בבית, החשבון המלא כולל המסים, ואישור בכתב של רישיונות הבנייה וההשכרה.

בפנייה אלינו מדף הנכס, אנו מעבירים את פרטיכם למתווך השותף האחראי על המודעה, שבידיו המידע המלא על הנכס: זמינות ומחיר עדכני, רישיונות, שטח בנוי ותנאי המשא ומתן. כל המלאי זמין בפורטוגזית, באנגלית, בספרדית, בצרפתית ובעברית.