- Chambres: 48
- Salles de bain: 48
- Parkings: 24
- Surface: 3806.79 m²
- Prix: 33 000 000 $US
Immeuble à vendre dans le quartier chic de Flushing comprenant 41 appartements de deux chambres, 6 appartements d'une chambre et 1 studio. Le Haru est une nouvelle construction à partir de zéro, de 7 étages, situé au 138-25 Barclay Avenue, Flushing. Achevé en 2023, l'édifice est composé de 48 unités résidentielles, 24 places de stationnement sur place et totalise environ 3 806 m² sur un terrain d'environ 1 152 m². Actuellement, il est structuré comme une propriété locative, avec un abattement fiscal 421-a en vigueur.
La stabilisation et la croissance des revenus sont soutenues par des investissements à l'échelle du quartier, car il est situé dans un emplacement privilégié. Situé au centre de Flushing, à quelques pas se trouvent le métro 7 et le LIRR à Flushing-Main St, ainsi que des commerces de destination, notamment Tangram, Sky View Parc/The Grand et New World Mall. À quelques minutes se trouvent le Citifield des Mets - Willets Point et le futur stade du NYCFC de 25 000 places (prévision pour 2027) ainsi que la proposition de divertissement/casino du Metropolitan Park (demande soumise en 2025 ; en attente de concession d'État).
Aspects Financiers :
Le prix de vente demandé pour le The Haru est de 33 000 000 $. Sur la base des projections de l'Offering Memorandum, les revenus locatifs annuels bruts sont estimés à 1 944 960 $, et les revenus annuels de stationnement à 70 800 $, totalisant un revenu brut potentiel de 2 015 760 $. Les dépenses opérationnelles annuelles projetées sont de 224 259,12 $, résultant en un revenu opérationnel net (NOI) projeté de 1 791 500,88 $. Les dépenses incluent les impôts fonciers (115 000 $), l'eau et les égouts (60 000 $), l'assurance (14 253,12 $), les services publics des parties communes (30 000 $) ainsi que les fournitures et le contrôle des nuisibles (5 000 $).
Contexte du Marché à Flushing, NY :
Flushing est un marché immobilier dynamique à New York. Les tendances récentes indiquent une augmentation des prix de vente des propriétés, avec un prix de vente moyen à Flushing autour de 713 000 $, soit une augmentation de 8,9 % par rapport à l'année précédente. Le prix moyen par pied carré est de 812 $, avec une augmentation de 5,7 %. La région a connu une croissance démographique et une forte demande de logements, portée par une population diversifiée, dont 57 % sont nés à l'étranger. Le taux de vacance est faible, et les loyers moyens pour les appartements de deux chambres varient de 2 474 $ à 3 300 $, selon la source et l'emplacement exact. Le The Haru est stratégiquement situé au centre de Flushing, à proximité d'importants centres de transport comme le métro 7 et le LIRR à Flushing-Main St, en plus des zones commerciales et de divertissement comme Tangram, Sky View Parc/The Grand et New World Mall. Les développements futurs dans la zone, tels que le futur stade du NYCFC et le projet Metropolitan Park (divertissement/casino), promettent de stimuler davantage la demande et la valorisation de la région.
Abattement Fiscal 421-a :
L'abattement fiscal 421-a est une incitation significative pour les promoteurs à New York, offrant une exonération d'impôts fonciers pour une période de 10 à 25 ans, en échange de la construction de nouveaux logements résidentiels. Pour le The Haru, l'abattement fiscal 421-a est en vigueur pour 35 ans, ce qui réduit considérablement les coûts opérationnels et augmente la rentabilité de l'investissement à long terme. Il est important de noter que, dans certains cas, les propriétaires d'immeubles 421-a peuvent ajouter une surtaxe annuelle de 2,2 % au loyer de certaines unités pendant la période de suppression progressive de l'abattement.
Considérations d'Investissement :
Le The Haru présente une opportunité d'investissement attrayante en raison de son emplacement privilégié à Flushing, un marché avec une forte demande et une croissance soutenue. La construction neuve, les équipements modernes et l'abattement fiscal 421-a contribuent à un potentiel de revenus stables et à une croissance à long terme. La proximité des transports en commun et des grands centres commerciaux et de divertissement renforce l'attractivité de la propriété pour les locataires. La structure en tant que propriété locative et la présence de l'abattement fiscal 421-a sont des points forts pour la stabilisation et la croissance des revenus. Cependant, comme pour tout investissement immobilier, il est crucial de réaliser une due diligence complète et de prendre en compte les conditions de marché en constante évolution.