Imóveis à venda nas Ilhas Baleares - Espanha

As Ilhas Baleares são um arquipélago espanhol no Mediterrâneo ocidental, com quatro ilhas habitadas: Mallorca, Menorca, Ibiza e Formentera. A capital é Palma, em Mallorca. É uma das regiões mais caras da Espanha para comprar casa e aquela onde os compradores estrangeiros têm mais peso: em 2026, cerca de três em cada dez compras foram feitas por estrangeiros.

Quem procura imóveis à venda nas Ilhas Baleares encontra quatro mercados diferentes sob o mesmo nome. Esta página explica o que distingue cada ilha, o que existe à venda na nossa seleção e a que preço, e o que convém confirmar antes de comprar: os impostos de compra, que aqui são altos, e as regras do aluguel turístico, que são das mais restritivas do país.

Onde ficam e como se chega

O arquipélago fica em frente à costa leste da Espanha, a menos de uma hora de voo de Barcelona e de Valência e a duas ou três horas da maior parte da Europa. Mallorca, Menorca e Ibiza têm aeroporto. Formentera não tem, e chega-se de barco a partir de Ibiza. O aeroporto de Palma é um dos mais movimentados do país e tem voos diretos o ano inteiro; nas outras ilhas, a oferta de voos cai bastante no inverno.

Entre as ilhas circula-se de avião ou de barco. As línguas oficiais são o catalão e o espanhol.

As quatro ilhas

Mallorca

É a maior ilha e a que tem vida o ano inteiro: uma capital com serviços, hospitais, escolas internacionais e voos constantes. O mercado de alto padrão concentra-se no sudoeste, nos municípios de Calvià e Andratx, com vilas em encosta com vista para o mar, perto de marinas e campos de golfe. A serra de Tramuntana, no noroeste, é Patrimônio Mundial da UNESCO e tem um mercado de casas de pedra e de aldeia, mais raro e mais lento.

Menorca

É a ilha mais tranquila e menos construída, declarada Reserva da Biosfera pela UNESCO em 1993. Tem duas cidades, Mahón e Ciutadella, e um mercado de casas de campo e de casas de aldeia. A proteção da paisagem limita muito a construção nova, e a ilha fica bastante parada fora do verão.

Ibiza

É a ilha de procura mais internacional e de preços mais altos por metro quadrado entre as três maiores. A cidade velha e parte da costa são Patrimônio Mundial da UNESCO desde 1999. O mercado é de vilas e de apartamentos junto ao mar, com um verão muito intenso e um inverno calmo.

Formentera

É a menor das quatro, sem aeroporto, com muito pouca oferta e os preços por metro quadrado mais altos do arquipélago. Compra-se pouco e demora-se a encontrar.

Um dos mercados mais caros da Espanha

Conforme a fonte, as Baleares aparecem em primeiro ou em segundo lugar, com Madri, entre as regiões mais caras da Espanha. No primeiro trimestre de 2026, o colégio de agentes imobiliários das ilhas apontava um preço médio de cerca de 4.170 euros por metro quadrado, com alta de cerca de 10% em um ano. Nos anúncios de imóveis usados, os portais registram valores mais altos, acima de 5.000 euros por metro quadrado.

Esses números são médias de quatro ilhas muito diferentes e incluem apartamentos comuns. No segmento de vilas com vista para o mar, os valores ficam muito acima da média, e cada imóvel se avalia pelo terreno, pela vista, pela licença e pelo estado da construção.

O que existe à venda e a que preço

A nossa seleção de imóveis à venda nas Ilhas Baleares está hoje concentrada no sudoeste de Mallorca, em Calvià e Andratx: Santa Ponsa, Costa d'en Blanes, Bendinat, Portals Nous, Port Adriano, Cala Llamp e Port d'Andratx. São vilas de quatro a seis quartos, com vista para o mar, de cerca de 3,2 milhões a 17 milhões, em dólares ou em euros conforme o anúncio. Não temos, neste momento, imóveis em Menorca, em Ibiza nem em Formentera.

Parte dessas vilas é construção nova ou em obra, e nem todos os anúncios informam a área construída. Confirme sempre a disponibilidade e o preço atual antes de avançar: neste segmento, um anúncio pode sair do mercado sem aviso.

Análise de investimento

Valorização

O que sustenta os preços é a escassez: as ilhas têm pouco solo urbanizável, a paisagem é protegida e as licenças são lentas. A procura vem de toda a Europa. O outro lado é que os preços já estão em máximos, acima dos de 2007, e quem compra hoje compra caro.

Aluguel

Não conte com renda de aluguel turístico por omissão. Alugar a turistas exige uma licença própria, a emissão de novas licenças está suspensa ou muito limitada desde 2022, e desde 2025 não se criam novas vagas turísticas em prédios de apartamentos. Uma casa que já tem licença vale mais por isso, e a licença confirma-se por escrito antes da compra. O aluguel de longa duração é legal, mas a renda é baixa em relação ao preço de uma vila.

Saída

Imóveis de vários milhões têm poucos compradores e podem levar tempo a vender. Vendem melhor os que têm vista para o mar desimpedida, licenças em ordem e acesso fácil a Palma e ao aeroporto.

Pontos de atenção

Impostos de compra altos

Na compra de imóvel usado paga-se o imposto de transmissões (ITP), que nas Baleares é progressivo: 8% até 400 mil euros, 9% até 600 mil, 10% até 1 milhão, 12% acima disso e 13% no escalão mais alto. Numa vila de vários milhões, o imposto passa de 11% do preço. Em imóvel novo vendido pelo promotor paga-se IVA de 10%, mais o imposto de atos jurídicos documentados. Some notário, registro e advogado.

Aluguel turístico restrito

As regras mudam de ilha para ilha e de município para município, e têm mudado todos os anos. Palma não emite novas licenças. Antes de comprar a pensar em alugar a turistas, confirme no conselho insular e na prefeitura o que aquela casa pode fazer, e não o que o anúncio sugere.

Quem compra de fora da União Europeia

Comprar imóvel já não dá direito a visto de residência na Espanha: esse regime terminou em abril de 2025. Quem não é residente paga imposto sobre a renda de não residentes, de 19% para residentes na União Europeia e de 24% para os demais, e pode estar sujeito ao imposto sobre o patrimônio. Em 2025 o governo espanhol anunciou a intenção de taxar em 100% a compra de casas por não residentes de fora da União Europeia; até onde verificamos, em 2026 a medida não estava em vigor. Confirme a situação com um advogado antes de assinar.

Sazonalidade

Mallorca funciona o ano inteiro. Menorca, Ibiza e Formentera ficam muito mais vazias de novembro a março, com menos voos, comércio fechado e serviços reduzidos. Visite a ilha no inverno antes de decidir.

Água e pressão turística

As ilhas dependem de reservas de água limitadas, e em anos secos há restrições de consumo, que pesam em casas com jardim e piscina. O turismo de massa é tema de debate e de protestos locais, e o governo regional tem respondido com mais limites, e não menos.

Litoral e solo rústico

Em casas na primeira linha do mar, a lei espanhola de costas impõe uma faixa de domínio público e de proteção que limita obras e ampliações. Em solo rústico, construir e ampliar é muito restrito. Peça a situação urbanística do imóvel e confirme que tudo o que está construído tem licença.

Checklist jurídico e fiscal, na Espanha

Antes de comprar: certidão do registro de imóveis (nota simple) e cadastro; licença de construção e de ocupação de tudo o que existe no terreno; situação perante a lei de costas, se a casa for junto ao mar; licença de aluguel turístico, se houver, em nome de quem e se pode ser transmitida; dívidas de impostos municipais e de condomínio.

Na compra: o comprador estrangeiro precisa de um número de identificação de estrangeiro (NIE) e, na prática, de uma conta bancária na Espanha. A compra faz-se por escritura perante notário e inscreve-se no registro de imóveis. É comum assinar antes um contrato de sinal de 10%. Contrate um advogado independente antes de pagar qualquer sinal.

Enquanto detém: imposto municipal sobre o imóvel (IBI), taxas de lixo, condomínio, seguro e, para não residentes, o imposto sobre a renda de não residentes, mesmo que a casa não seja alugada.

Na venda: imposto sobre o ganho de capital e a mais-valia municipal. Quando o vendedor não é residente, o comprador retém 3% do preço e entrega-o ao fisco como adiantamento.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer uma casa de uso próprio no Mediterrâneo, com bons voos e segurança jurídica europeia, e tem horizonte longo. Mallorca serve a quem quer vida o ano inteiro, Menorca a quem quer sossego, e Ibiza a quem aceita pagar mais pelo nome e pelo verão.

Faz menos sentido para quem precisa que a casa se pague com aluguel turístico, para quem quer revender em poucos anos, e para quem não conta com 11% a 13% de impostos na compra. Quem quer o Mediterrâneo espanhol por menos olha para a Costa del Sol ou para a costa de Valência e Alicante.

Considerações finais

As Baleares são quatro ilhas e quatro mercados, todos caros e todos com oferta limitada. O que decide uma boa compra é a ilha certa para o uso que se quer dar à casa, a conta completa com os impostos, e a confirmação por escrito das licenças de construção e de aluguel.

Ao entrar em contato pela página do imóvel, encaminhamos o seu contato ao corretor parceiro responsável por aquele anúncio, que tem a informação completa sobre o imóvel: disponibilidade e preço atual, licenças, área construída e condições de negociação. Todo o inventário está disponível em português, inglês, espanhol, francês e hebraico.