Biens à vendre au Brésil

Le Brésil, le plus grand pays d'Amérique du Sud, est l'un des rares marchés au monde où l'on peut encore acheter un front de mer au prix d'un appartement dans une ville européenne. C'est aussi un marché où les étrangers qui achètent sans se soucier des formalités administratives paient cher. Cette page fait les deux choses : montrer où nous avons des propriétés et dire ce que personne ne dit avant l'acte authentique.

Où avons-nous des propriétés ?

Notre portefeuille brésilien n'est pas réparti sur l'ensemble du pays. Il se concentre sur six fronts, chacun avec une logique d’achat différente.

• Bahia — Plage du Forte, Açu da Torre, Trancoso.Côte nord et sud, maison d'été et location saisonnière. C’est là que nous avons le plus d’offres de maisons avec jardin et piscine, et là où les acheteurs européens ont tendance à arriver en premier.
• Bahia — Péninsule de Maraú, Barra Grande, Taipu de Fora, Itacaré, Uruçuca, Cairu et Ilhéus.La côte sud est actuellement celle où l'offre est la plus importante : maisons, appartements, terrains et zones rurales avec front de mer. Il vit dans une location saisonnière et est quelqu'un qui recherche la nature plutôt que la densité. Barra Grande et la péninsule de Maraú sont accessibles par un chemin de terre ou par bateau : cela fait partie du charme et du problème.
• Espírito Santo – Guarapari et Vila Velha.Appartement de plage pour le marché intérieur, avec des prix qui n'existent pas sur la côte de Santa Catarina ou dans la Bahia touristique. Ville qui vit de l'été.
• Santa Catarina — Balneário Camboriú et Itajaí.Le mètre carré le plus cher du pays. Hautes tours, vue sur la mer, public brésilien aux revenus élevés. Ceux qui achètent ici achètent des liquidités, pas marchandent.
• Rio de Janeiro-Angra dos Reis.Maison et terrain face à la baie, nautique, accès par route de montagne.
• São Paulo, Recife, Pinhais et Campo Grande.Propriété urbaine, pour ceux qui achètent en pensant à la location permanente et non aux vacances.

Combien coûte une maison au Brésil

La gamme est immense et dépend presque entièrement de la plage. Un appartement de deux chambres à Guarapari ne joue pas dans la même ligue qu'un étage de Balneário Camboriú de même taille. Entre une chose et une autre, il y a un facteur de plusieurs fois, dans le même pays et dans le même type de propriété.

Ce qui se répète tout au long du portfolio :le prix au mètre carré baisse vite à mesure qu'on s'éloigne de la côte. Deux rues vers l'intérieur changent la valeur plus qu'une pièce de plus. Cela vaut la peine de regarder la carte de chaque annonce avant de comparer les prix.

Comment un étranger achète au Brésil

Il n'y a aucune restriction sur l'achat d'une propriétéurbainpar un étranger. Aucune résidence, visa ou partenaire brésilien n'est requis. Ce qu'il faut c'est :

• CPF, le numéro de contribuable brésilien. Il peut être obtenu auprès d'un consulat au Brésil ou déjà dans le pays, et sans lui, rien ne peut être signé.
• Acte publicétabli chez un notaire. Le contrat privé, appelé au Brésil contrat de tiroir,ne transfère pas la propriété. Celui qui le garde ne le possède pas.
• Inscriptionde l'acte au bureau d'enregistrement foncier de la commune. Ce n'est qu'après l'enregistrement que la propriété change de mains.
• Certificatsde la propriété et du vendeur. C’est là qu’apparaissent les dettes de copropriété, les poursuites judiciaires et les saisies qui ne figurent pas dans l’annonce.

Il existe encore deux exceptions à connaître avant de tomber amoureux d'un terrain : l'achat d'unpropriété ruralepar un étranger est soumis à des limites de superficie et à une autorisation, et dans unBande de 150 km le long des frontières terrestresil existe des restrictions supplémentaires. Aucun d’eux n’affecte la côte touristique, où se trouve presque tout ce que vous recherchez.

La démarche se déroule en portugais et devant un notaire brésilien. Quiconque ne parle pas la langue a besoin d'un traducteur assermenté sur place.

Frais qui n'apparaissent pas dans l'annonce

• ITBI, la taxe communale de transmission, généralement comprise entre 2 % et 3 % de la valeur, payée par l'acheteur.
• Fraisservices de notaire et d'enregistrement, qui varient selon les États.
• IPTU, la taxe foncière annuelle.
• Condominium, ce qui dans une tour de plage avec piscine, sécurité et service peut représenter des frais mensuels importants, facturés tout au long de l'année, même si vous utilisez l'appartement pendant deux semaines.

Ce qui devrait peser contre

Voilà les vraies objections. Aucun d’entre eux n’empêche les achats, mais ils ont tous pris les acheteurs au dépourvu.

Terres marines et laudémium

Une partie du littoral brésilien appartient à l'Union. Le bien bâti dessus n'appartient pas entièrement au propriétaire : une redevance annuelle est versée et, à chaque transfert, unelaudémioau syndicat. Cela concerne précisément le type de bien que recherchent les étrangers, une maison face à la mer, et cela est rarement écrit dans l’annonce. Demandez toujours si le terrain est un terrain marin avant de faire une offre.

Les terres rurales ont leurs propres règles

La liberté d'achat s'applique à l'immobilier urbain. L'acquisition depropriété ruralepar étranger est limité par la loi, avec des plafonds de superficie et des autorisations. Quiconque recherche une ferme, une exploitation agricole ou un grand terrain en dehors du périmètre urbain doit s'en occuper avant, pas après.

La plage n'est jamais à toi

Au Brésil, la plage est très publique. Il n'y a pas de plage privée, aussi isolée que soit la copropriété et peu importe à quel point la photographie suggère le contraire. Vous achetez la vue et l'accès, pas le sable.

Crédit pratiquement clôturé

Les acheteurs étrangers non-résidents ne peuvent en pratique pas obtenir de crédit immobilier auprès d’une banque brésilienne. Presque tous ces achats sont effectués au comptant ou financés hors du Brésil. Quiconque comptait sur un bénéfice local doit refaire ses comptes.

Échange dans les deux sens

Acheter en reais avec des euros ou des dollars peut être un énorme avantage ou une perte. Le même taux de change qui donne à la propriété une apparence bon marché aujourd’hui peut rapporter moins que ce qui a été investi le jour de la vente. Une propriété au Brésil est, pour ceux qui vivent à l’étranger, aussi une position d’échange.

Saisonnalité et distance

Les villes balnéaires vivent de l’été. Hors saison, les commerces ferment, les loyers baissent et l'entretien continue d'être assuré. Et l'entretien à distance, dans un climat tropical, coûte cher : le sel, l'humidité et le soleil rongent la structure, et il faut que quelqu'un soit là pour la voir.

La sécurité change de rue en rue

Généraliser sur la sécurité au Brésil n’aide personne. Ce qui est vrai, c’est que la différence entre deux quartiers d’une même ville peut être plus grande que la différence entre deux pays. Cela s’évalue localement, ou avec ceux qui sont sur place, et jamais à travers les statistiques nationales.

Loyer et revenus

Il existe deux marchés distincts et ils ne se mélangent pas. LElocation de vacances, dans les villes balnéaires, concentre les revenus en quelques mois et nécessite gestion, nettoyage et présence. LEbail permanent, dans les villes, il gagne moins la nuit mais il gagne de l'argent toute l'année et représente beaucoup moins de travail pour ceux qui vivent sur un autre continent. Choisir la propriété sans choisir au préalable lequel de ces deux vous souhaitez est le moyen le plus courant de se retrouver avec le pire des deux.