Biens à vendre aux Îles Baléares - Espagne

Les îles Baléares sont un archipel espagnol de la Méditerranée occidentale, qui compte quatre îles habitées : Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera. La capitale est Palma, à Majorque. L'immobilier aux Baléares est l'un des plus chers d'Espagne, et c'est la région où les acheteurs étrangers pèsent le plus : en 2026, environ trois achats sur dix ont été réalisés par des étrangers.

Qui cherche des biens à vendre aux îles Baléares trouve quatre marchés différents sous un même nom. Cette page explique ce qui distingue chaque île, ce qui est à vendre dans notre sélection et à quel prix, et ce qu'il convient de vérifier avant un achat aux Baléares : les taxes d'acquisition, qui sont ici élevées, et les règles de la location touristique, parmi les plus restrictives du pays.

Situation et accès

L'archipel se trouve face à la côte est de l'Espagne, à moins d'une heure de vol de Barcelone et de Valence et à deux ou trois heures de la plus grande partie de l'Europe. Majorque, Minorque et Ibiza ont un aéroport. Formentera n'en a pas, et l'on s'y rend en bateau depuis Ibiza. L'aéroport de Palma est l'un des plus fréquentés du pays et propose des vols directs toute l'année ; dans les autres îles, l'offre de vols baisse nettement en hiver.

Entre les îles, on circule en avion ou en bateau. Les langues officielles sont le catalan et l'espagnol.

Les quatre îles

Majorque

C'est la plus grande île et celle qui vit toute l'année : une capitale avec des services, des hôpitaux, des écoles internationales et des vols en continu. Le marché haut de gamme se concentre dans le sud-ouest, dans les communes de Calvià et d'Andratx, avec des villas à flanc de colline avec vue sur la mer, près des marinas et des terrains de golf. La serra de Tramuntana, au nord-ouest, est inscrite au Patrimoine mondial de l'UNESCO et possède un marché de maisons en pierre et de maisons de village, plus rare et plus lent.

Minorque

C'est l'île la plus tranquille et la moins construite, déclarée Réserve de biosphère par l'UNESCO en 1993. Elle compte deux villes, Mahón et Ciutadella, et un marché de maisons de campagne et de maisons de village. La protection du paysage limite fortement la construction neuve, et l'île tourne au ralenti en dehors de l'été.

Ibiza

C'est l'île où la demande est la plus internationale et où les prix au mètre carré sont les plus élevés des trois plus grandes. La vieille ville et une partie de la côte sont inscrites au Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1999. Le marché est fait de villas et d'appartements en bord de mer, avec un été très intense et un hiver calme.

Formentera

C'est la plus petite des quatre, sans aéroport, avec très peu d'offre et les prix au mètre carré les plus élevés de l'archipel. On y achète peu et il faut du temps pour trouver.

L'un des marchés les plus chers d'Espagne

Selon la source, les Baléares apparaissent à la première ou à la deuxième place, avec Madrid, parmi les régions les plus chères d'Espagne. Au premier trimestre 2026, l'ordre des agents immobiliers des îles indiquait un prix moyen d'environ 4 170 euros par mètre carré, en hausse d'environ 10 % sur un an. Dans les annonces de biens anciens, les portails relèvent des valeurs plus élevées, au-dessus de 5 000 euros par mètre carré.

Ces chiffres sont des moyennes de quatre îles très différentes et incluent des appartements ordinaires. Dans le segment des villas avec vue sur la mer, les valeurs se situent très au-dessus de la moyenne, et chaque bien s'évalue selon le terrain, la vue, la licence et l'état de la construction.

Ce qui est à vendre et à quel prix

Notre sélection de maisons à vendre aux Baléares est aujourd'hui concentrée dans le sud-ouest de Majorque, à Calvià et à Andratx : Santa Ponsa, Costa d'en Blanes, Bendinat, Portals Nous, Port Adriano, Cala Llamp et Port d'Andratx. Ce sont des villas de quatre à six chambres, avec vue sur la mer, d'environ 3,2 millions à 17 millions, en dollars ou en euros selon l'annonce. Nous ne proposons, pour le moment, aucun bien à Minorque, à Ibiza ni à Formentera.

Une partie de ces villas est en construction neuve ou en chantier, et toutes les annonces n'indiquent pas la surface construite. Vérifiez toujours la disponibilité et le prix actuel avant d'aller plus loin : dans ce segment, une annonce peut sortir du marché sans préavis.

Analyse d'investissement

Valorisation

Ce qui soutient les prix, c'est la rareté : les îles ont peu de terrain constructible, le paysage est protégé et les licences sont lentes à obtenir. La demande vient de toute l'Europe. Le revers, c'est que les prix sont déjà au plus haut, au-dessus de ceux de 2007, et que celui qui achète aujourd'hui achète cher.

Location

Ne comptez pas par défaut sur des revenus de location touristique. Louer à des touristes exige une licence spécifique, la délivrance de nouvelles licences est suspendue ou très limitée depuis 2022, et depuis 2025 il ne se crée plus de nouvelles places touristiques dans les immeubles d'appartements. Une maison qui possède déjà une licence vaut plus cher pour cette raison, et la licence se vérifie par écrit avant l'achat. La location de longue durée est légale, mais le loyer est faible par rapport au prix d'une villa.

Revente

Les biens de plusieurs millions ont peu d'acheteurs et peuvent mettre du temps à se vendre. Se vendent le mieux ceux qui ont une vue dégagée sur la mer, des licences en règle et un accès facile à Palma et à l'aéroport.

Points de vigilance

Des taxes d'acquisition élevées

À l'achat d'un bien ancien, on paie l'ITP (droits de mutation), qui est progressif aux Baléares : 8 % jusqu'à 400 000 euros, 9 % jusqu'à 600 000, 10 % jusqu'à 1 million, 12 % au-delà et 13 % dans la tranche la plus haute. Sur une villa de plusieurs millions, l'impôt dépasse 11 % du prix. Pour un bien neuf vendu par le promoteur, on paie l'IVA (TVA) de 10 %, plus l'AJD (droit de timbre sur les actes). Ajoutez le notaire, le registre et l'avocat.

Une location touristique restreinte

Les règles changent d'une île à l'autre et d'une commune à l'autre, et elles ont changé tous les ans. Palma ne délivre plus de nouvelles licences. Avant d'acheter en pensant louer à des touristes, vérifiez auprès du conseil insulaire et de la mairie ce que cette maison a le droit de faire, et non ce que l'annonce laisse entendre.

Acheter depuis l'extérieur de l'Union européenne

Acheter un bien ne donne plus droit à un visa de résidence en Espagne : ce régime a pris fin en avril 2025. Le non-résident paie l'impôt sur le revenu des non-résidents, de 19 % pour les résidents de l'Union européenne et de 24 % pour les autres, et peut être soumis à l'impôt sur la fortune. En 2025, le gouvernement espagnol a annoncé son intention de taxer à 100 % l'achat de logements par des non-résidents extérieurs à l'Union européenne ; d'après nos vérifications, la mesure n'était pas en vigueur en 2026. Vérifiez la situation avec un avocat avant de signer.

Saisonnalité

Majorque fonctionne toute l'année. Minorque, Ibiza et Formentera se vident nettement de novembre à mars, avec moins de vols, des commerces fermés et des services réduits. Visitez l'île en hiver avant de décider.

Eau et pression touristique

Les îles dépendent de réserves d'eau limitées, et les années sèches il y a des restrictions de consommation, qui pèsent sur les maisons avec jardin et piscine. Le tourisme de masse fait l'objet de débats et de manifestations locales, et le gouvernement régional y a répondu par davantage de limites, et non par moins.

Littoral et terrain rustique

Pour les maisons en première ligne de mer, la loi littoral espagnole (Ley de Costas) impose une bande de domaine public et de protection qui limite les travaux et les agrandissements. Sur un terrain rustique, construire et agrandir est très restreint. Demandez la situation urbanistique du bien et vérifiez que tout ce qui est construit dispose d'une licence.

Checklist juridique et fiscale, en Espagne

Avant d'acheter : nota simple (extrait du registre foncier) et cadastre ; licence de construction et d'occupation pour tout ce qui existe sur le terrain ; situation au regard de la loi littoral, si la maison est en bord de mer ; licence de location touristique, s'il y en a une, au nom de qui et si elle peut être transmise ; dettes de taxes municipales et de charges de copropriété.

À l'achat : l'acheteur étranger a besoin d'un NIE (numéro d'identification d'étranger) et, en pratique, d'un compte bancaire en Espagne. L'achat se fait par acte authentique devant notaire et s'inscrit au registre foncier. Il est courant de signer au préalable un contrat d'arrhes de 10 %. Prenez un avocat indépendant avant de verser la moindre somme.

Pendant la détention : l'IBI (taxe foncière municipale), les taxes d'ordures ménagères, les charges de copropriété, l'assurance et, pour les non-résidents, l'impôt sur le revenu des non-résidents, même si la maison n'est pas louée.

À la vente : impôt sur la plus-value et taxe municipale sur la plus-value. Lorsque le vendeur n'est pas résident, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc à titre d'acompte.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour qui veut une maison à usage personnel en Méditerranée, avec de bonnes liaisons aériennes et la sécurité juridique européenne, et qui raisonne à long terme. Majorque convient à qui veut de la vie toute l'année, Minorque à qui veut le calme, et Ibiza à qui accepte de payer plus cher pour le nom et pour l'été.

C'est moins pertinent pour qui a besoin que la maison se finance par la location touristique, pour qui veut revendre en quelques années, et pour qui ne prévoit pas 11 % à 13 % de taxes à l'achat. Qui veut la Méditerranée espagnole pour moins cher regarde du côté de la Costa del Sol ou de la côte de Valence et d'Alicante.

Considérations finales

Les Baléares, ce sont quatre îles et quatre marchés, tous chers et tous avec une offre limitée. Ce qui fait un bon achat, c'est la bonne île pour l'usage que l'on veut faire de la maison, le calcul complet avec les taxes, et la confirmation écrite des licences de construction et de location.

En nous contactant depuis la page du bien, nous transmettons vos coordonnées au courtier partenaire responsable de cette annonce, qui détient l'information complète sur le bien : disponibilité et prix actuel, licences, surface construite et conditions de négociation. Tout l'inventaire est disponible en portugais, en anglais, en espagnol, en français et en hébreu.